Ho scoperto di avere acquistato (a mia insaputa) un attico a Varese: come devo comportarmi?

L’acquisto di un bene immobile a propria insaputa costituisce fattispecie giuridica piuttosto insolita (ad oggi, ne viene infatti protestato un raro ed isolato accadimento) poiché il trasferimento di un cespite immobiliare richiede necessariamente, ai fini della validità, la forma scritta e la sottoscrizione delle Parti.
La cessione di un immobile é valida ed efficace tra le Parti anche se negoziata su di un semplice foglio A4 ma il compratore avrà interesse a trascrivere con sollecitudine l’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per adempiere alla c.d. pubblicità dichiarativa e munire il proprio atto di compravendita della c.d. “efficacia erga omnes”.
Laddove – a distanza magari anche di poche ore – il venditore dovesse cedere l’immobile a più persone (fattispecie di doppia o plurima alienazione immobiliare), l’atto opponibile agli altri acquirenti sarà quello trascritto per primo (anche se concluso per ultimo), fermo l’obbligo a carico del venditore del risarcimento dei danni (restituzione del prezzo) nei confronti degli altri acquirenti.
Se si considera che – per la trascrizione dell’atto – é necessario che le sottoscrizioni siano autenticate, é quindi prassi unanime che le Parti compravendano i propri immobili presso lo Studio di un Notaio che individua e identifica le Parti autenticandone le firme.
La fattispecie dell’ “acquisto di immobile a propria insaputa” non può essere quindi considerata nemmeno di creazione giurisprudenziale ma, conoscendone la paternità, é difficile invece verificarne la maternità.

Ho ordinato e pagato un bene su Internet ma non l’ho mai ricevuto; posso denunciare il venditore per truffa?

No. In termini generali, senza ulteriori specificazioni, la mancata consegna di un bene pagato (sia in Rete che on site) costituisce inadempimento civile (al contratto di compravendita) e dà al compratore la facoltà di richiedere nei confronti del venditore la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni (in questo caso, la restituzione del prezzo e dei costi di trasporto).
Ai fini dell’integrazione del reato di truffa (art. 640 del Codice Penale), é altresì necessario che l’inadempimento contrattuale sia accompagnato da qualcosa in più e costituisca invero il frutto di una preordinata condotta fraudolenta, estrinsecatasi in artifici e/o raggiri atti a sorprendere la buona fede del compratore, a tal punto da indurlo ad effettuare il pagamento.
Per completezza, seppur nell’ambito di queste brevi note, va segnalato che il venditore potrebbe incorrere nell’imputazione di insolvenza fraudolenta laddove abbia nascosto il proprio stato di insolvenza (da valutare alla stregua della consapevolezza circa la propria incapacità o impossibilità – sussistente al momento della promessa di vendita – di procurarsi il bene pubblicizzato o promesso per la vendita), con il preordinato proposito di non consegnarlo.

Ordine degli Avvocati di Varese - P.I 02696440128 posta